תמא 38

תמא 38 מזה אומר

תמא 38 היא תוכנית המתאר הארצי לחידוש וחיזוק של מבנים קיימים (בדרך כלל מאוד ישנים) זו תוכנית אשר מאגדת אוסף של תקנות שונות שהתפקיד המרכזי והעיקרי שלהן הוא בסיכונים אשר יכולים להיווצר עקב רעידת אדמה. תוכנית זו הוקמה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה שהעונד בראשה הוא האדריכל יונה פיטלסון, התוכנית אושרה על ידי הממשל בתאריך 14 באפריל שנת 2005.

הרקע של תוכנית תמא 38

תקן ת"י 413 (עמידות של מבנים בפני סכנה של רעידת אדמה) נכנס לתוקף משנת 1975 והחל להיות מיושם החל משנת 1980. רוב המבנים במדינת ישראל אינם עומדים בדרישות של תקן זה, עקב כך, בממשל חששו מפני סכנה של התמוטטות מבנים, לכן באו עם תוכנית התמ"א, על מנת לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים ששייכים להם, הממשל העניק תמריצים כלכליים לחיזוק המבנים על ידי כך שהם קיצרו הליכים ביורוקרטיים והעניקו זכויות והיתרי בנייה מוגדלות.

תמ"א 38

מי הם הזכאים לתוכנית זו?

כל בניין שנבנה בהיתר בנייה לפני שיושם תו התקן 413 בתאריך 1/1/1980 ו/או נקבע על ידי מהנדסים ושאינו בנוי על תו תקן זה, גם לגבי מבנים שהתר הבנייה שלהם ניתן לאחר התאריך הנ"ל ו/או נבנו על ידי מהנדסים שלא על פי התקן כמו שהוא ה יה בעת הוצאת ההיתר לגביהם, במקרים אלה חלות ההוראות של תמ"א 38 אך ללא תוספת זכויות לבנייה. ישנם מבנים הפטורים מתוכנית המתאר הארצית, כמו לדוגמה: מבנים בעלי קומה אחת או שניים עם שטח של עד כ 400 מטר רבוע, מבנים שאינם מאוכלסים (מחסנים לדוגמה) ומבנים המיועדים להריסה.

חוץ ממבני מגורים תוכנית זו חלה בנוסף גם על מבנים שמשמשים לדברים אחרים.

הליכים לקבלת זכויות

אין צורך בתוכנית מפוטרת על מנת לקבל זכאות לתהליך של תמ"א 38, יחד עם זאת, זכאות לתוכנית הנ"ל תאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת למנוע ברווחתם של התושבים באזור ו/או בחזות של העיר, אולם לא יינתן סירוב עקב "מקרים מיוחדים" ולא על פי שיקולים תכנוניים.

תמא 38 בעיתונות

אפשרויות בנייה במסגרת תוכנית המתאר הארצי

כשמדובר במבנים זכאים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לאשר את ההיתרים הבאים:

  • חיזוק של המבנה אך ללא תוספת של בנייה.
  • סגירה ומילוי של קומה על מנת לבנות דירות חדשות או הרחבה של הדירות הקיימות בקומה הראשונה.
  • תוספת של שתי קומות לבנייה לדירות חדשות ו/או הרחבת השטח של הקומה מתחת ו/או הקמה של אגף נוסף בשטח של שתי קומות בבניין הנ"ל על מנת לבנות דירות חדשות.
  • בנייה של קומה נוספת (חלקית) כחצי מהגודל של הקומה תחתיה, שטח זה יכול לשמש להרחבה של הדירות הקיימות ו/או הוספה של יחידות דיור.
  • חיזוקו של המבנה הקיים ו/או הרחבה של יחידות הדיור הקיימות עד 25 מטר רבוע ברוטו לדירה (תוספת זו מחייבת בנייה של ממ"ד בגודל של 12 מטר רבוע ברוטו ו 9 מטר רבוע נטו).
  • בנייה של מרפסת חדשה לדירה.

הוועדה המקומית יכולה לאשר תוספת של קומה או אגף בשטח של קומה טיפוסית במבנים שאינם משמשים למגורים (לדוגמה: מחסן, חנות וכו'). בנוסף, תוכנית תמ"א 38 מאפשרת הריסה של מבנה קיים אשר דורש חיזוק על פי חוק ולהקים אותו מחדש לפי התוכנית שחלה על זכות הבנייה במקום הנוכחי בתוספת של זכויות הבנייה מכוח תוכנית התמ"א.

כמו כן ישנו היתר גם לתוספות הבאות:

  • מעלית.
  • חנייה.
  • עיצוב הבניין.
  • תוספת של מרחב מוגן דירתי (ממ"ד).

תיקונים שהוכנסו לתוכנית המתאר הארצי

עד שנת 2015 ונכון לשנת 2019 הוכנסו 38 תיקונים לתוכנית המתאר הארצי, להלן התיקונים:

  • תיקון מספר 1 (משנת 2007) – פרשנות למספר הוראות בתכנית המקורית, מתייחסים בעיקר לסוגיה של יחס בין תוכניות בנייה של העיר ל בין תמ"א 38.
  • תיקון מספר 2 (משנת 2010) – תיקון זה נותן את הפריבילגיה ליהנות מזכויות התמ"א גם במסגרת של תוכנית פינוי בינוי.
  • תיקון מספר 3 (משנת 2013) – הרחבת סל הזכויות של התוכנית (במקום קומה 1 בתכנית המקורית תוספת של קומה וחצי, זאת אומרת 2.5 קומות).
  • תיקון מספר 3א (משנת 2016) – נוגע להריסה ובניה מחדש של בניין:

  • תוספת של קומה וחצי עבור בניין בעל קומה אחת.
  • תוספת של שתיים וחצי קומות עבור בניינים בעלי שתי קומות.
  • תוספת של שלוש קומות עבור מבנים בעלי שלוש קומות.
  • תוספת של שלוש וחצי קומות עבור מבני מגורים בעלי ארבע קומות ומעלה.

תיקון מספר 4 – ניתן לאחרונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תיקון זה הוכנס על מנת לעודד את השימוש בתכנית התמ"א גם על מבנים ציבוריים ואזורי הפריפריה, כמו כן שיפור של אמצעי מיגון למבנים שנבנו לאחר 1980 אך לפני 1992 השנה בא נקבעה חובת הקמה של מרחב מוגן דירתי.

עורך דין תמא 38

משרד עורכי הדין של אור ושות' מתמחים בייצוג וטיפול של פרויקטים בתחום של תמ"א 38, עם ניסיון של למעלה מ 10 שנים בתחום הנדל"ן יש לכם על מי לסמוך, לפרטים נוספים צרו איתנו קשר.

לחצו כאן על מנת לחזור לעמוד הראשי של האתר

תמ"א 38 -1 כמה דיירים צריכים להסכים לפרויקט ? 

תמ"א 38-1 התוכנית שנועדה לחזק מבנים בארץ, היא תוכנית מתאר ארצית. הבניינים העומדים בפני חיזוק יסודות הם אלה שנבנו לפני שנת 1980. הם בעיקר לא עומדים בפני רעידת אדמה. האמת היא שהם אפילו לא עומדים בגשם הראשון. התוכנית מציעה לבצע עבודות שיפוץ וחיזוק יסודות. בדרך כלל נלווית  לשיפוץ הזה גם התייחסות למרחב כולו. מקימים מקומות חנייה, גינה, משפצים את חזות הבניין, את המרפסות. מתקינים מעלית. הדיירים מרוויחים מכל הכיוונים.

כדי לבצע תמ"א 38 יש צורך בהסכמה של הדיירים. 

חוק המקרקעין קובע מהי ההסכמה הנדרשת מבעלי הדירות כדי לבצע פרויקט תמ"א. במקרה של תמ"א 38 1 נדרשת הסכמה של 67% מכלל הדיירים. כאשר מדובר בתמ"א 38-2 שזה בעצם פינוי בינוי, הריסת הבניין והקמתו מחדש, נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים. 

ההסכמה כוללת לבצע את הפרויקט כולל, ביצוע עבודות ברכוש הציבורי המשותף לכלל הדיירים. על תוספת בנייה של עד 25 מ"ר נדרשת הסכמה ממי שיש להם 60% בבית המשות,. דייר שהדירה שלו לא תהיה מורחבת במסגרת התמ"א , לא יישא בעלויות. 

הסכמה על ביצוע עבודות ברכוש המשותף

כאשר מדובר על ביצוע עבודות ברכוש המשותף וזה כולל בנייה של דירות חדשות, יש לקבל הסכמה מכל בעלי הדירות. אם יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות, כאשר שני שליש מהרכוש המשות, צמוד לדירות שלהם, רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את הבנייה, לאחר שישמע את הצדדים וישקלל את הסיבות. 

הסמכות לשינויים עתידיים בתמ"א ברכוש המשותף, היא של המפקח על הבתים המשותפים. כאשר יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות, גם אם יש התנגדות של שאר הדיירים הפרויקט יצא לפועל. 

מצד שני יש לומר כי זכותו של בעל דירה לסרב לעסקה, אבל זה בעיקר בתחום של פינוי בינוי, אם העסקה אינה נראית לו כדאית. 

יש ובמצב כזה ידרשו יותר מדי ואז יתנהל מו"מ בינם לבין היזם.

תמ"א 38

מהו דייר סרבן?

כאשר יש מצב בו יש רוב להסכמה מצד הדיירים ודייר אחד מסרב, סירוב בלתי סביר, הוא נחשב מבחינת החוק לדייר סרבן. שאר הדיירים יכולים להגיש נגדו תביעת נזיקין. כדי לקדם את הפרויקט, צריכה כמובן התאגדות של כל בעלי הדירות כדי להשיג את הרוב הדרוש לביצוע התמ"א ויש הבדל באחוזי ההסכמה במקרה של תמ"א 38 1 לבין פרויקט של התחדשות עירונית. כאמור נדרשת הסכמה של כ-67%. היזמים כמובן מעדיפים בניין עם שיעור הסכמה יותר גבוה. זה המצב האידיאלי להאצה של הפרויקט/

דייר סרבן הוא מי שלא מסכים לקדם את תהליך התמ"א ויש כל מיני סוגים של דיירים סרבניים עם סיבות משלהם. המכנה המשותף לכולם הוא, שהם מסרבים להיות חלק מהמתווה של הפרויקט. הסיבות השונות של הדיירים הסרבנים, מובילים אותם להתנגדות. זה יכול להיות דייר שמנסה לסחוט את היזם, ולקבל יותר תמורה ממה שהוא מציע לו ולדיירים. זה יכול להיות דייר שמתנגד באופן אישי לבחירה של היזם, או העורך דין שמנהל את הפרויקט או הקבלן. 

כאשר מדובר בקשישים, לעתים מה שעומד לנגד עיניהם זה הפחד מהשינוי שעומד לבוא, והם לא רוצים שיפריעו להם להמשיך לחיות בשקט. דייר סרבן יכול להיות מי שסובל מנכות כלשהי, וקשה לו להתנייד. ויש כמובן גם מניעים אישיים שנשענים על סכסוכי שכנים, שמובילים את חלקם להתנגד או להסכים לפרויקט. 

בית המשפט הוא זה שיקבע אם סירובו של הדייר עומד בסבירות או שהוא אכן גורם נזק לשאר הדיירים. 

תמ"א 38  – הזכויות שלכם כדיירים

תמ"א 38 זכויות הדיירים – אישורה של תוכנית תמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים, משפיע באופן ישיר על ביקושים ומחירים של נכסים בתום התוכנית. האינטרס של תוכנית כזו הוא גם של היזם, גם של הקבלן וגם של הדיירים. כיצד אפשר להבטיח את זכויות הדיירים. מהן הזכויות שלהם ומתי פרויקט תמ"א 38 נחשב כפרויקט מוצלח.

יש שני מסלולים של תמ"א. תמ"א 38-1 שהוא מסלול של חיזוק יסודות בפני רעידת אדמה ותמ"א 38-2 בו הורסים כליל את המבנה ובונים חדש תחתיו. בדרך כלל במסלול הזה, בונים גם ממ"ד, מרחיבים את הדירות, ומחדשים גם את התשתיות. במקומות בהם הבניינים הם מלפני 1980 גם התשתיות שלהם נחותות וזקוקות לשדרוג. 

במסלול של תמ"א 38 1, זכאים הדיירים לתוספת בנייה. זו נגזרת מתמהיל תוספת השטח ועד 25 מ"ר לכל דירה, כולל בניית ממ"ד בשטח של 12.5 מ"ר. חשוב לציין כי לא תמיד ניתן לנצל את התוספת הזו, בגלל מגבלות תכנוניות. חשוב לקבוע מראש, כי כל בעלי הדירות באותו שטח, יקבלו את אותה תמורה. 

הקמת מרפסת ומחסן

דיירים זכאים לבקש מהיזם או מהחברה המנהלת את התוכנית, הקמתה של מרפסת בגודל של כ-12 מ"ר וכן מחסן בקומת הקרקע. תמורות אלה נובעות מהזכויות של הדיירים בבניין, בלי שום קשר לתמ"א. דיירים שהבניין שלהם נמצא בתהליך של תמ"א 38, זכאים גם לשרוג של תשתיות הבניין, תוספת מעלית, החלפת כל צנרת האינסטלציה, התקנת חנייה וכן שיפוץ חיצוני. מרפסות תלויות, שיפוץ המדרגות, הקמת גינה, שיפוץ ויצירת לובי ועוד. מדובר על שיקום ושיפוץ כללי של כל השטחים הציבוריים של הדיירים, עד לדלת הבית שלהם. אלה הן אינן זכויות הקשורות בתוכנית תמ"א, אבל אם כבר משפצים ומשדרגים את הבניין והופכים אותו לזמן מסוים ל"אתר בנייה", יש ודיירים מעוניינים בעוד שדרוגים בעד תוספת תשלום.

לא חייבים לספק חנייה?

בפרויקט של תמ"א 38-1, היזם אינו מחויב לספק חניות לדיירי הבניין הותיקים, אלא רק לאלה החדשים העומדים להיכנס אליו. תמורת שיפוץ הבניין ויישום התמ"א, מקבל היזם זכויות בנייה, בדרך כלל על הגג, וזוהי התמורה של היזם. הוא ירוויח ממכירת הדירות הללו. לדיירים שאמורים להיכנס לדירות החדשות, הוא יספק מקומות חניה. 

במקרים שיש חניה מתחת לעמודים בבניין, העומדת לרשות דיירי הבניין, ייתכן והיזם יבקש מהם לוותר על החנייה הזו כדי להעביר את הזכויות בחנייה לדיירים החדשים. יש מקרים בהם הם יתבקשו לעבור לחניות ב"מכפילי חנייה" או בחניות תת קרקעיות. 

היזם של תמ"א 38, יכול להציע לדיירים שיפוצים בדירותיהם, תמורת הסכמתם לתמ"א, משום שלא הוצעו להן תמורות כמו לשאר הדיירים. אבל אם הדירות הללו משופצות והם לא מעוניינים בשיפוץ, הם יכולים לקבל שדרוגים במפרט הטכני כמו למשל דוד שמש, חלונות, דלתות עץ ועוד. גם זו איננה זכות מוקנית מטעם התוכנית, אלא מו"מ מול היזם.

בעלי הדירות הישנות של הבניין, יכולים לנצל את העובדה שהבניין הולך להיות במצב של "אתר בנייה" ולשפץ את הדירות שלהם. אם כבר אבק, אז עד הסוף. בכל הקשור ללוגיסטיקה וכוח אדם, דווקא שיפוץ הדירה בזמן שנעשה פרויקט תמ"א 38 הוא רעיון מצוין, שכן כאמור כוח האדם זמין ונגיש, אפשר לפנות פסולת ובכל מקרה יש אבק, וחומרי גלם בכל מקום. לא חייבים לבצע את השיפוץ בדירות דווקא מול הקבלן והפועלים הקיימים, ואפשרי לעשות זאת מטעם קבלן או שיפוצניק של הדיירים עצמם. בכל מקרה זה באמת הזמן לעשות את זה ולנצל את המצב לתועלת הדיירים.

ראו עוד: עורך דין מקרקעין, קבוצות רכישה

ראו עוד: