תמ"א 38 פיצוי כספי- למי מגיע ובאילו מקרים?

כל פרויקט תמ"א מורכב מכמה שותפים שהנם בעלי הזכויות בבניין. כל אחד מהם הוא בעל זכויות ברכוש המשותף. במהותה עסקת תמ"א היא , מכירת זכויות בנייה בדרך כלל על הגג בתמורה לשירותי חיזוק יסודות הבניין בפני רעידת אדמה ושיפוץ כללי ברמות שונות. כל בניין והסכם התמ"א שלו. 

כאשר מדובר בתמ"א 38-2 שעוסקת בהריסה של המבנה הישן והקמת חדש תחתיו, מתווספות לבניין תמורות כמו חדרי ממ"ד או שטח נוסף לכל דירה (עד 25 מ"ר על פי החוק) בבניינים רבים הדירות אינן זהות מבחינת מיקום, ולכן לא תמיד אפשר להעניק לכל דירה את התמורה כמו לדייר שממוקם במקום אחר. במצב כזה, צריכים להסכים הדיירים מול היזם וכמובן בליווי עו"ד מקרקעין, על התמורה המוסכמת שכל אחד מהם יקבל. לעתים מדובר גם על פיצוי כספי במקום תמורה כלשהי שדייר אחר קיבל.

אחת האפשרויות לקבוע מהי התמורה המגיע לכל דייר, היא במינוי שמאי אשר יעריך ויתמחר כל דירה במיקומה. דירה בקומה ראשונה שווה יותר מדירה בקומה חמישית, ודירה עם מרפסת לנוף שווה יותר מדירה חזיתית מול הכביש. לכל דירה בבניין יש ערך שונה. 

הבעיה עם שמאי היא, שהוא עלול לתמחר שוויה של דירה כולל כל מיני פרמטרים שלא קשורים להסכם התמ"א כמו אם הדירה משופצת ואם יש בה ריצוף גרניט. אם בכל זאת הדיירים החליטו על מינוי שמאי, אין לדעת מה הוא יחליט לכל כל דירה. 

כל דייר יקבל תמורה יחסית לחלקו בבניין

מומחים לפרויקטים של תמ"א 38, גורסים כי הדרך הכי הגיונית לחלוקת התמורה, היא בהתאם לחלק היחסי של כל דייר. אם  לדייר יש חלק יחסי גדול יותר, הוא צריך לקבל את אותה תמורה אבל גם פיצוי כספי בגלל שיש לו שטח יותר גדול. יש מי שטוען כי זה שיש לו חלק יותר גדול, צריך לקבל תמורה יותר גדולה בשטח הדירה, אבל לא תמיד זה מסתדר מול שאר הדיירים ולכן פיצוי כספי הוא סידור הגיוני על ההפרש לטובת אותו דייר. 

בכל מקרה, בנושא של חלוקת התמורה נדרשת גמישות כלשהי. החוק לא קבע מאום בעניין זה ויש צורך למצוא את הפתרון לכל דייר לשביעות רצונו ולשביעות רצונם של כולם. 

לדוגמה אם למשל על הגג מתגורר דייר , או לדייר יש חניה בטאבו. מקרים בהם יש דירות יותר גדולות בבניין ודירות יותר קטנות. חשוב להחליט כיצד מפצים את הדיירים בגין היתרונות שיש להם. כמובן שאין תשובה אחת, ובכל פרויקט יש פתרונות אחרים, עליהם צריכים להסכים הדיירים המעורבים. 

תמורות שונות וגם פיצוי כספי

במקרה ויש דיירים שמגיע להם יותר מאחרים הם זכאים לקבל פיצוי בדרכים שונות. הם יכולים לקבל שטח דירה גדול יותר, תוספות לדירה, מפרט משודרג וגם פיצוי כספי. במקרה כזה רשאי הדייר לדרוש מהיזם ליווי של יועץ מס משום שהתמורה הזו מחויבת במס. 

לדוגמה בפרויקט פינוי בינוי בגבעתיים, דיירי שתי הקומות העליונות בבניין בנו בעבר בהסכמת הדיירים חדרי גג. כאשר בונים על הגג, הם כבר לא יהיו הקומה האחרונה בבניין ולא יוכלו ליהנות  מהגג כפי שנהנו בעבר. הדרישה שלהם הייתה להישאר הקומה האחרונה בפרויקט והם הציבו זאת כתנאי בל יעבור. הבעיה היא שהיזם לא יכול היה לתת להם את דירות הגג הפנטהאוזים, משום שאלה הדירות שהוא הולך למכור וזה בעצם הרווח שלו. לבסוף הגיעו לגמישות מסוימת של הדיירים כדי שהפרויקט יוכל לצאת לדרך והם יקבלו את מה שמגיע להם.