תמ"א 38 מה הדיירים מקבלים בתוכנית ?

סביר להניח שללא תוכנית תמ"א 38, היו נותרים הרבה מאוד בניינים בארץ חשופים ופגיעים לרעידות אדמה. בעיקר מדובר על בניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 מחומרים נחותים וזולים. גם התשתיות של שכונות אלה, כבר ישנות ולא מתפקדות כראוי. ולראייה- תמונות ההצפה של בתים בפריפריה בעיקר, של מדירות בבניינים ישנים שנבנו בחופזה, כדי שיהיה היכן לאכלס את העולים החדשים בשנות החמישים.

כדי להגיע למצב שייעשה חיזוק ליסודות, הייתה אפשרות שהמדינה תישא בזה, אבל זה מעולם לא קרה, והנה הגיעה תוכנית תמ"א 38 ויצרה מצב בו ניתן לחזק את יסודות הבניין בפני רעידות אדמה, בה בשעה שהדיירים לא יצטרכו לשלם מאום.

התוכנית היא שיזם או קבלן מטפלים בתמ"א שבבניין, ותמורת זאת מקבלים זכויות בנייה בדרך כלל על הגג וזה הרווח שלהם. אבל מה מקבלים הדיירים?

נכנסים לתמ"א צריך לדעת מה לדרוש

אחד התנאים הבסיסיים לקיומה של תוכנית תמ"א 38 הוא הסכמת הדיירים. אם יש דייר סרבן הוא עלול להפיל את התוכנית, במידה ויש לו עילה מוצדקת.  היום דרוש רוב של מעל חמישים אחוז, כדי להחיל את התוכנית על בניין, לא צריך רוב של 100%. במקרה של תמ"א 38 עם הרחבה של הדירות, דרוש רוב של 67%. כדי לקבל אישור לביצוע הפרויקט, ישנן בדיקות מסוימות שנערכות ועל פי התוצאות שלהן, ניתן להבין אם יש הבניין הזה זכאי לתוכנית תמ"א 38. 

אם אין הסכמה מספקת, יש אפשרות לפנות למפקח על המקרקעין, לצורך הגשת בקשה להיתר למרות סירוב של דיירים. הוא יחליט אם התוכנית תתבצע או לא. 

אם התוכנית אכן תצא לפועל, צריך לבחור נציג מהדיירים אשר יהיה הנציג שלהם מול הקבלן והיזם וידרוש את הזכויות המגיעות להם. 

איזה זכויות יש לדיירים?

הדיירים שגרים בבניין בתהליך של תמ"א יזכו לקבל בניין משופץ, עם גינה, מעלית. שיפוץ חדר המדרגות, לעתים גם תוספת של מרפסות שמש או מרפסות תלויות. אם יש מקום יתקינו חנייה, למרות שהראשונים לקבל אותה יצטרכו להיות הדיירים החדשים שיגורו על הגג שם ייבנו הדירות כפי שיוסכם ויאושר. 

יש ולפעמים מנצלים הדיירים את העובדה שהבניין שלהם הופך ל"אתר בנייה" ועל הדרך הם כבר משפצים את הבית שלהם. הם יכולים לעשות את השיפוץ עם הפועלים הזמינים שכבר נמצאים בבניין או להשתמש בשיפוצניקים אחרים.

חשוב לומר כי הדיירים זכאים לפקח על כל התהליך או מי מטעמם, או באמצעות מפקח בנייה  המועסק על ידם. בדרך כלל זה נעשה כדי למנוע ליקויי בנייה ולהבטיח שהשיפוץ יהיה איכותי. במקרים היותר פשוטים של תמ"א 38 , מבצעים רק חיזוק של יסודות המבנה בלי תוספות בנייה. במקרים אחרים תאושר התקנת מעלית גם אם היא חורגת מקווי הבנייה. 

למה חייבים חברה מפקחת?

תמ"א 38 היא במהותה ניגוד אינטרסים בין יזם או קבלן לבין דיירים. משום כך חשוב לעבור את התהליך באמצעות חברה מפקחת שתדאג לזכויות של הדיירים. כאשר אין מי שיפקח על עבודת הקבלן, אפשר לקבל גם בנייה נחותה. כאשר לקבלן אין מספיק כח אדם, העבודה יכולה להימרח ולהיסחב וגם את זה צריך לפתור. יש המון בעיות שנוצרות במקום בזמן התמ"א, וצריך להיות מישהו אחד שהאינטרס שלו הוא טובת הדיירים ולא טובת הקבלן או היזם. הם מצדם בסופו של דבר יקבלו את מה שמגיע להם, אבל מישהו צריך לדאוג שכל התהליך הזה יתבצע בכפוף לתקנים הנדסיים ותכנוניים, שיש חלוקת תפקידים נכונה בשטח ושהתוכנית מתקדמת בהתאם ללוח זמנים. דיירים לבד לא יכולים לעשות את זה. הם לא מבינים בבנייה.

ראו עוד: דייר סרבן, קבוצת רכישה.