קבוצת רכישה
קבוצת רכישה היא בעצם אוסף של אנשים שהתאגדו יחד בכדי לבנות בית מגורים, המטרה היא בעצם להוזיל את עלויות הבנייה ובמקרים מסוימים גם לבחור את האנשים איתם אתם מעוניינים לחיות בשכנות.
את קובצת הרכישה ניתן לארגן באופן עצמאי (לדוגמא קבוצה הומוגנית כמו אנשים דתיים המעוניינים לגור יחד בשכנות) או שניתן לשכור את שירותיה של חברה המנהלת את כל תהליכי ההתארגנות, רכישה ובנייה. קבוצה זו מאפשרת לחברים שבה להקטין את העלויות של תיווך הנכס.
במקרים מסוימים בעבר וגם בימינו, קבוצות הרכישה הנדל"ניות נהנות במגוון של הקלות, כגון:
- פטור ממע"מ על הקרקע.
- אגרת מס רכישה נמוכה יותר.
מצד שני, לעתים ישנו סיכון ביוזמה של השתתפות בפרויקט גדול מאשר קנייה של דירה אחת, בנוסף, המחיר הסופי אינו מובטח.
סוגים של קבוצת רכישה
בישראל ישנם קבוצות שונות שמתאגדות יחד לרכישה ועקב כך ישנם הבדלים הן בתמחור והן במיסוי, להלן סוגי הקבוצות:
קבוצת רכישה אמתית – הנ"ל מאופיינת עקב העובדה שלא נעשית בעצם פעולה כלשהי של רכישת הקרקע בפועל עד אשר מרבית הקבוצה גובשה, רק לאחר מכן נעשה הסכם מכר של מקרקעין מול החברים שבקבוצה ובעלי הקרקע.
קבוצת רוכשים – מכירה מחדש של הקרקע לאחר תכנון לקבוצת רכישה הומוגנית ו/או הטרוגנית עד לאכלוס מלא של הדירות, התאגדות זו תעשה על ידי יזם למול קבלן. בסוג זה של רכישה ,ישולם מס הרכישה על הקרקע מבעוד מועד על ידי היזמים, לאחר מכן, הדיירים העתידיים של קבות הרכישה יצטרכו אף הם לשלם מס רכישה הן על הקרקע והן על הדירה, המשמעות היא כפל מיסוי.
קבוצת רכישה חברתית – הנ"ל היא קבוצה שהתגבשה יחד עם אנשים שיש להם היכרות חברתית ו/או אישית והם מעוניינים להקים מבנה מגורים עתידי על קרקע.
קבוצת קנייה – הנ"ל היא קבוצה אשר מתאגדת יחד בכדי לכוש דירות מקבלנים ו/או חברות בנייה על מנת לקבל הנחה ברכישה עקב היותם "רוכש גדול". הקבלן ו/או חברת הבנייה מוכנים להעניק הנחה משמעותית לקבוצה עקב החסכון בעלויות של השיווק והמימון. דוגמא לקבוצת קנייה היא ועדי עובדים ומועדוני צרכנים כגון: חבר וקרנות השוטרים.
אופי הפעילות וההתנהלות בקבוצה
לעיתים קרובות נבחרים חברי ועדה לקבוצה שמספרם הוא אי זוגי, חברי הוועד אמונים על ההתנהלות של חברי הקבוצה מול המארגנים והמנהלים של אותה קבוצה, הנ"ל בוחנים הצעות שאותם אוספים מארגני הקבוצה, בנוסף הם רשאים להציג הצעות ממגוון נותני שירות שונים.
ישנם מספר סיכונים (אשר נמנה אותם כאן) בתהליך של רכישת דירה בקבוצות רכישה, סיכונים אלה מאפיינים באופן ייחודי את שיטת הרכישה הזו, להלן הסיכונים:
חוסר שליטה על המארגנים את הקבוצה הרוכשת עקב העיסוק שלהם בפרויקטים אחרים תוך התעסקות עם פרויקט הקבוצה, הנ"ל עלולים להיקלע לתסבוכת ו/או לחפות על פרויקט כושל על ידי פרויקט מוצלח.
הצגה של מצגי שווא מצד המנהלים לרוכשים, לרוכשים ישנה בעיה לבדוק ולעקוב אחר מצגים אלה בגלל חוסר של גישה לנתונים.
פגיעה בתזרים של המזומנים על ידי אחד או יותר מחברי הקבוצה כתוצאה מקשיים כלכליים, מה שיכול לגרום לעצירת התשלומים כליל. ברוב המקרים הבנייה מתעכבת כתוצאה מכך, אבל ישנם מקרים בהם שאר חברי הקבוצה יכולים לקחת את הנטל הכלכלי על עצמם.
החלטה של רשויות המס לבטל הטבות מפני שמדובר בעסקה שהיא פיקטיבית ולא רכישה של מגרש ולאחר מכן התקשרות עם קבלן מבצע לבניית הפרויקט.
תהליך הניהול והארגון
השלבים הבאים הם תהליך ניהול וארגון אופייני לקבוצות רכישה:
ארגון הקבוצה – בשלב זה של התהליך מאתרים את הקרקע המיוחלת, מתבצעות בדיקות מקיפות של הקרקע כולל זכויות של תכנית בניין עיר ומנהל, לאחר מכן מתנהל משא ומתן מול הבעלים של הקרקע לתנאים של הרכישה.
השלב של השיווק – תשתית פרסומית ושיווקית נוצרת על ידי הגוף המארגן, הקבוצה הרוכשת מגבה את עצמה על ידי בדיקות חוזרות ונשנות של מכר הדירות והתכנות של הפרויקט. בו זמנית מתחיל תהליך של אישור התכניות הראשוניות ברשות המקומית וזאת בכדי שלאחר השיווק יחל השלב של התכנון באופן שוטף. חתימה כוללת של כל הדיירים על הסכם שיתוף של החברים בקבוצה תביא לסיום של שלב זה.
רכישה של הקרקע – זהו השלב שבו החברים בקבוצה מנפיקים הסכם מכר מול בעלי הקרקע. ניתנת הערת אזהרה על הקרקע לבעלי הדירות העתידיות. עוד בתהליך זה, מתבצעת בחירה של ועד קבוצה, הנ"ל ילווה אותם (את קבוצת הרכישה) עד לסיום תהליך הבנייה.
קבלת היתר ותכנון הפרויקט – בשלב הזה של התהליך תבוצע מדידת הקרקע (במידה וזה אפשרי). האדריכל האחראי על הפרויקט ישלח את הרישומים שלו לרשות המקומית על מנת לקבל היתר בנייה.
בחירת בנק מלווה וקבלן ביצוע – לאחר שתוכנן הפרויקט מגישים הדיירים מספר הצעות לקבלן מבצע שילווה את הפרויקט. הקבל יבחר על יד חברי הקבוצה משיקולים כאלה ואחרים (מחיר, אופי הבנייה, איכות החומרים לבנייה, מפרט ומוניטין), שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק ימלא דו"ח אפס בו יבחן התמחור של הפרויקט מול הצעת הקבלן. המארגנים של הקבוצה יאגדו את הבנק ממנו הם לווים את הכסף יחד עם הקבלן שמלווה את הפרויקט בחוזה מחייב שבו יינתנו בטחונות וערבויות בצורה מלאה לכל החברים בקבוצה לליווי בנקאי.
השלב הסופי: שלב הבנייה – בשלב האחרון והסופי, הקבלן אשר מלווה את הפרויקט יבנה את הדירות העתידיות של הדיירים על פי מפרט ותוכנית הבנייה.
* לפני כל תשלום עתידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק יבדוק את שנעשה בפועל על ידי הקבלן (מעבר לבדיקות הגורפות של מנהל העבודה בפרויקט). רק לאחר שנתן השמאי אישור, יועברו הכספים מהבנק הלווה לקבלן המבצע, זאת על מנת להגן על הכסף של הדיירים והביטחונות של הבנק.
משרד עורכי הדין אור ושות'
משרד עורכי הדין אור ושות' מתמחה בכל הקשור לליווי של קבוצות רכישה, מהתהליך של הארגון ועד סופו אנחנו נלווה אתכם בהבנה ומקצועיות עד לסיום הפרויקט המיוחל.
קישורים רלוונטיים:
דו"ח של הוועדה לבחינת היבטי המס באתר של רשות המיסים.
הצעה של משרד השיכון להסדרה של הבנייה באתר של משרד השיכון.
לחצו כאן לפרטים נוספים על תמ"א 38
קבוצת רכישה- ככה מגיעים לדירה
מחירי הדירות בישראל, נמצאים כל העת במגמת עליה. למעט כמה שנים של נפילת מחירים, הרי שבדרך כלל המחירים רק עולים ועולים, והחלום לדירה נשאר רק חלום. זו הסיבה להקמתן בארץ של קבוצת רכישה. מחירי הדירות נמדדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מחירם נקבע לפי היצע וביקוש בשוק הנדל"ן. ניתן לראות בבירור כי החל משנת 2007, חלה עליה דרמטית במחירי הדירות. מחירן היום כבר מעבר למחיר הכפול ועוד היד נטויה.
העליות הלו נוצרו, על רקע ירידה בהיצע הדירות. התחלות בנייה דשדשו, המשבר הכלכלי הגלובאלי של שנת 2008 גרמו לתיסוף חד בשקל והבנק המרכזי קבע את ריבית בנק ישראל בזמנו ל-0.5% מה שהוריד עת עלות המימון לדירה מתחת לתשואה של שכר דירה. קניית דירה הפכה אז ליעד השקעה אטרקטיבי והחל הביקוש שנמשך עד היום. רק שהמחירים עלו ועלו והיקפי המשכנתאות לבנקים גם הם גדלו.
רק לא ליצור בועת נדל"ן
כדי שלא יקרה מה שקרה בארה"ב, ושלא תיוותר בועת נדל"ן החמירו הבנקים את התנאים לקבלת משכנתאות כדי לצמצם את רמת הסיכון.
כל הגורמים האלה, הם שגרמו לאנשים שמצאו את עצמם ללא דירה, להתארגן קבוצת רכישה כדי להגיע לדירה.
קבוצת רכישה היא יוזמה והתארגנות פרטית של אנשים שרוצים להוזיל את מחיר הדירה שהם רוצים לקנות. הם מתאגדים יחד, רוכשים קרקע, מוצאים יזם או קבלן ובונים בניין. קבוצות רכישה יש היום במקומות שונים בארץ, משום שלאור מחירי הדיור, זו כמעט ההזדמנות היחידה שלהם להגיע לדירה. קבוצה כזו חייב ללוות עורך דין מקרקעין וכן לתת את ניהול הפרויקט לחברה שיש לה ניסיון בבנייה של מבנים עבור קבוצות רכישה.
לקחת חברת פיקוח
הסיבה להקמתן של קבוצות רכישה נובעת מעליית המחירים והירידה בהיצע הדירות. בשנת 2010 ניסו הממשלות לנקוט בצעדים כלשהם כדי "לצנן" את המחירים כמו מחיר מטרה ומחיר למשתכן, אבל המחירים המשיכו לעלות.
ההתערבות הממשלתית הזו לא סייעה לכל חסרי הדיור וגם היום יש עדיין התארגנויות של קבוצות רכישה במטרה לרכוש קרקע ולהקים עליה בניין. יוזמה כזו דורשת בירוקרטיה רבה ומעקב אחר הפרויקט ולרוב שוכרים את שירותיה של חברה שתפקח על הפרויקט עד סיומו. חברה זו היא בדרך כלל בחירת הדיירים, כדי שתוכל לעקוב אחר עבודתו של הקבלן וקבלני המשנה. על איכות הבנייה, התוכניות ההנדסיות והעמידה בתקנים בכל היבט של הפרויקט. חברה זו שומרת על האינטרסים של הדיירים ומייצגת אותם מול הקבלן המבצע.