התנגדות הדיירים לתמ"א 38-2 – האם זה אפשרי?

במסגרת התיקון האחרון של תמ"א 38, טענו המבקרים של התוכנית כי, הבעיה של דייר סרבן בפרויקטים של תמ"א 38-2 במסלול של הריסה ובנייה לא טופלה כיאות.

התנגדות דיירים לתמ"א 38-2 – בפרויקטים אלה נדרשת הסכמה של כלל הדיירים 100%. לדייר הסרבן מסתבר, יש זכות לטרפד כל החלטה, גם אם היא מטיבה עם הדיירים, כלומר נדרש תיקון נוסף, אשר יאפשר לתבוע את אותו דייר בתביעה כספית נזיקית.

לאחרונה ניתן בבית משפט השלום בתל אביב, פסק דין שבו דייר של תמ"א 38, רכש חנות ברחוב מסוים בגבעתיים, זאת במטרה לטרפד כל פרויקט של תמ"א במסלול הריסה ובינוי. המטרה של אותו סרבן הייתה שהוא ייבחר להיות הקבלן של הפרויקט. כיוון שיצר התנגדות גדולה אצל הדיירים, הם לא הסכימו להפקיד בידיו את הפרויקט והגישו נגדו תביעה על נזק בטרפוד והפסד לנוכח התנגדותו לפרויקט . הפיצוי שהם דרשו היה גובה הנזק של כל דייר, הפרש המחיר בין הדירה החדשה שהיה מקבלים לולא התנגדותו לבין מחיר דירתם הקיימת. 

דיני תום הלב- הדרך לליבו של הדייר הסרבן

הדיירים טענו כי מכיוון שלא עומדת להם זכות להגשת תביעת נזיקין מכוחו של חוק הדייר הסרבן, הם יכולים לתבוע אותו מכוחם של דינים אחרים כמו למשל דיני תום הלב, פקודת הנזיקין, חוק המקרקעין ועוד.

הדייר הסרבן טען כי המתחם לא הוכרז כאתר של פינוי בינוי ולכן אי אפשר להגיש נגדו תביעה תחת עילות אחרות.. אבל בית המשפט קבע כי במתחמים שלא הוגדרו כמתחמי פינוי בינוי,  יש לדיירים זכות להגיד תביעה נגד הדייר בשלל מערכת חוקים אחרת. יהיו מקרים כי במתחמים שלא הוגדרו כמתחמי פינוי בינוי, יוכלו הדיירים לתבוע את הדייר הסרבן תחת דין אחר. יש מקרים הסבירה הרשות השופטת, כי גם אם לדייר הסרבן עלול להיגרם נזק כתוצאה מהפרויקט, יהיה משקל יותר גדול לשאר הדיירים שמן הסתם יבקשו למקסם את הרווחים שלהם ולשפר את נאי המגורים. ובתביעה ספציפית זו טען בית המשפט, לא הייתה שום פגיעה בזכות הקניינית של הדייר הסרבן. הוא תמך בעצמו בפרויקט אבל העמיד תנאי. בית המשפט חייב את הדייר הזה במלוא סכום התביעה וכן הטיל עליו לשלם את הוצאות המשפט. 

דייר סרבן שתלטן

במקה הנ"ל הדייר הסרבן ניסה להשתלט על הפרויקט. תחילה הוא רכש חנות, וזאת רק כדי להיות בסופו של דבר הדייר הסרבן שמתנגד לפרויקט. אבל יש המון סיבות לכל מיני דיירים סרבנים. החל מכאלה שמתנגדים להעסקת קבלן מסוים, ועד לסחיטה של עוד זכויות. יש גם הרבה מאוד דיירים קשישים שמגלים התנגדות כלפי כל תוכנית תמ"א שהיא, הם לא מעוניינים בשינוי ובוודאי שלא במסלול של הריסה ובנייה מחדש. לחלקם אפילו מבטיחים בדיקת בדק בית לאחר סיום הפרויקט כדי לתת להם ראש שקט. אך הם יודעים שמהלך כזה גורם להם לעזוב את בתיהם, והם לא רוצים לעשות את זה גם אם זה באופן זמני. 

במסגרת תיקון 2 לחוק, בית המשפט מוצא פתרונות הולמים לבעיה של הדייר הסרבן. אפשר לפנות גם למפקחת על המקרקעין במקרה שיש הסכמה של 80% מהדיירים. התיקון לחוק מהווה אמצעי שכנוע לגבי דיירים שמתנגדים לפרויקט. 

תמ"א 38- 2 כוללת את המגמה שהחלה כבר בשנת 2008, במטרה להסיר את המכשלות לביצוע פרויקטים של תמ"א. תיקון 2, מנסה להסדיר את נושא הדייר הסרבן. 

בדרך כלל מי שמטפל בנושא של דייר סרבן, הם עורכי הדין המלווים את הפרויקט. הם ינסו לשכנע את הדייר הזה, אין טעם בהתנגדות שלו שהרי בסופו של דבר התוכנית תתבצע. כמו כן, ניתן להיעזר במשרד חקירות במקרה של דיירים סרבנים שיוכלו לגלות את הסיבה האמיתית לסירוב. 

לעזרה וייעוץ עם עורך דין מקרקעין – תפנו אלינו.