עורך דין מקרקעין - אור ושות׳ משרד עורכי דין

כיוון שרוב האנשים לא מבינים בחוקים של תכנון ובניה, המחשבה הראשונה שצריכה ללוות אדם שבונה בית, זה ללכת להתייעץ עם עורך דין לגבי פעולות מסוימות ולבדוק אם זה חוקי. הפנייה לעורך דין מקרקעין חשובה מאוד, והיא עשויה לחסוך לכם עלויות של קנסות, הליכים משפטיים ועוד. כאמור חוקי הבנייה לא תמיד ברורים ומי שמכיר אותם טוב ויכול לייעץ לכם, הוא רק עורך דין בתחום. אבל עורך דין לא מייעץ רק לאנשים שבונים בתים אלא גם לקבוצות רכישה, פרויקטים של פינוי בינוי ועוד. למשל טיפול בדייר סרבן בתחום של תמ"א 38 דורש את טיפולו של עורך דין מקרקעין. יש מקרים בהם לא כל הדיירים מרוצים מהתוצאה המובטחת להם ומסרבים לעזוב את הדירה. אז איך מתמודדים במצב כזה? ממשיכים את הפרויקט ומשכנעים את הדייר הסרבן לחתום על החוזה. כך נכנס למשבצת העורך דין שמלווה את הפרויקט, מסביר לדייר הסרבן מה המשמעות המשפטית של ההתנהגות שלו ואף לנקוט נגדו בהליכים שונים. אומנם היום לא חייבים את הסכמת כל השכנים בפרויקטים של תמ"א 38, אבלך דייר סרבן אחד עלול לתקוע את כל הפרויקט עם הגשת רצף של התנגדויות לבית המשפט.

רוב האזרחים בארץ גרים בבניינים משותפים. עובדה זו משפיעה על האופן בו משפיעים חוקי המקרקעין על התנהלות בית משותף. ברוב המקרים אין צורך להפעיל את החוקים הקיימים, אך לעתים כאשר פורצים סכסוכים בין שכנים, כאשר תפנו לעורך דין נדל"ן הוא יפנה בשמכם למפקח על הבתים המשותפים שמתפקידו להפעיל חוקים במידת הצורך. לא מומלץ לפנות אל המפקח באופן פרטי, רצוי לעשות זאת אחרי ייעוץ של עו"ד המומחה בתחום.

עורך דין מקרקעין

יש פרויקטים רבים של פינוי בינוי או תמ"א 38, אשר מתעכבים בגלל סירוב של דייר לחתום על חוזה מול הקבלן המבצע. יש מה לעשות מסתבר והדבר הראשון הוא לפנות למשרד עורך דין מקרקעין.  בשנים הראשונות של תוכנית תמ"א 38, יצא רק מספר מועט של פרויקטים בכלל שהייתה חובה על פי החוק לקבל הסכמה של כל הדיירים לעסקה. במשך הזמן הגיעו למסקנה כי העובדה הזו, פוגעת לעתים בצורה בלתי הוגנת וממניעים בלתי כשרים ביישום התוכניות במקומות מסוימים, זאת עקב דייר סרבן המסרב לחתום על אישורו לתוכנית מטעמים שונים בלתי הוגנים.

אבל בשנים האחרונות בוצע שינוי גדול בנושא, והיום די בהסכמתם של 66% מהדיירים כדי לבצע תוכנית של תמ"א 38 ובמקרה של פינוי בינוי דרושים רק 80%. השינויים הגמישים הללו, הביאו לעלייה גדולה במספר הפרויקטים של תמ"א 38, אבל התופעה של דייר סרבן עודנה קיימת אבל יש פתרונות והם משפטיים.

לגופו של עניין תמ"א 38

יש לעשות אבחנה בין מקרה בו הושג רוב לתוכנית לבין תוכנית שאין לה רוב. במקרה כזה יגיש עורך דין מקרקעין, תביעה למפקח על המקרקעין. זה האחרון מוסמך לקבוע כי על אף התנגדות הדייר, התוכנית תצא לפועל. במקרה אחר אפשר יהיה לבקש מעורך הדין שעורך את החוזים של הפרויקט, לנסות ולשכנע את הדיירים הסרבנים להסכים לפרויקט כדי להגיע לאחוזי ההסכמה הנדרשים. אפשר לנסות ולעשות זאת גם במקרים של תמ"א 38 וגם במקרים של פינוי בינוי. הרבה פעמים ניהול רגוע של שיחה בנושא, עשויה לגרום להם להסכים.

לפני פנייה למפקח על המקרקעין מוטב לנסות ולהידבר עם הדייר שכן הוא עלול לעכב משמעותית את ישום הפרויקט גם במלחמה משפטית. 

מה עושים עם דייר סרבן? תתייעצו עם עורך דין מקרקעין

פנייה למפקח על המקרקעין בגין דייר סרבן, עלול לגרום למפקח להורות על ביצועה של התוכנית למרות התנגדותו של הדייר, או אף מספר דיירים. הדייר הסרבן יצטרך להגיש כתב הגנה ולנמק מדוע הוא מתנגד לפרויקט. אם הדיירים מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין, הסיכוי של הדייר הסרבן לנצח אותם הוא מינורי. 

הרבה פעמים סירובו של דייר נובע מתוך ניסיון לסחוט כמה שיותר מהקבלן או מהפרויקט, ולהעמיד זאת כתנאי להסכמתו. בתי המשפט רואים חשיבות רבה ביישום תוכניות תמ"א 38 למען ביטחון התושבים במבנים האמורים.

בגלל ניסיונות הסחיטה של דיירים סרבנים, חל התיקון בחוק שאפשר למרות התנגדותו ואם אין בה ממש, לאשר את הפרויקט בכל זאת.